Der Bauvertrag - am Ende steht (hoffentlich) das Bauwerk

Der Bauvertrag ist einer der klassischen Werkverträge des deutsches Schuldrechts und dabei meist sehr komplex. Auch als Bauwerksvertrag bezeichnet, geht es bei diesem Vertrag um einen Erfolg. Erwartet wird ein Werk in Form eines neu erstellten Bauwerks, eines Teilbauwerks, eines Umbaus, einer Renovierung oder Sanierung, beziehungsweise einer einzelnen Gewerksleistung. Beteiligte eines Bauvertrags sind im Regelfall der Besteller oder Bauherr sowie der Unternehmer oder Auftragnehmer.

Auf Seiten des Bauunternehmers treten oft Subunternehmer hinzu, besonders wenn der Bauunternehmer als Generalunternehmer größer dimensionierte Bauleistungen schuldet. Bauherren lassen sich gern von einem Baubetreuer mit einem gesonderten Dienstleistungsvertrag begleiten. Als Werkvertrag ist der Bauvertrag grundsätzlich geregelt in den §§ 631 - 650 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Allerdings finden auch die Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B) Anwendung. Diese sind dem Bauvertrag bei öffentlichen Auftragsvergaben zwingend, bei privaten Aufträgen fakultativ zugrundezulegen.

Der Bauvertrag ist kein Bauträgervertrag

Abzugrenzen ist der Bauwerksvertrag vom sogenannten Bauträgervertrag. Der Bauvertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass der Bauunternehmer seine Leistungen auf dem Grundstück, beziehungsweise an dem Eigentum des Bestellers erbringt. Der Bauträger hingegen verkauft eine Gesamtleistung aus Bauwerk und Grundstück.

In einem Schritt wird dem Käufer/Besteller später das Eigentum an Grundstück und Bauwerk verschafft. Da es sich beim Bauträgervertrag um eine Mischung aus Kauf- und Werkvertrag handelt, dabei der Kaufgegenstand regelmäßig ein Grundstück erfasst, unterliegt der normalerweise formfreie Bauvertrag in diesem Fall der notariellen Beurkundungspflicht. Weiterhin ist der Bauvertrag von dem bereits erwähnten Baubetreuungsvertrag und dem Architektenvertrag zu unterscheiden. Letzterer umfasst als gesonderter Werkvertrag die Planungsleistungen für das Bauwerk.

Der Bauvertrag und seine Vergütungsformen

Bauverträge kennen verschiedenste Vergütungsvereinbarungen, einige seien beschrieben:

• Globalpauschalpreis: Der Preis ist rein funktional ergebnisorientiert und der Bauunternehmer trägt das Masserisiko.
• Detailpauschalvertrag: Jede Teilleistung wird exakt beschrieben und mit einem Pauschalpreis berechnet.
• Einheitspreis: Der Werklohn berechnet sich hier aus dem Einheitspreis der jeweiligen Werkleistungen multipliziert mit der verbrauchten Menge.
• Regievertrag: Stundenlohnabrechnung über Personal und Maschineneinsatz.

Der Bauvertrag und die Baumängel

Rechtliche Auseinandersetzungen um Baumängel beschäftigen die Gerichte täglich. Nur wenige Bauvorhaben werden ohne rechtliche Differenzen und Mängelanzeigen zu Ende gebracht. Die Komplexität solcher Auseinandersetzungen mündet aufgrund schwieriger Sachfragen, die gutachterlich geklärt werden müssen, häufig in langwierige, teure Verfahren ein.

Auf Seiten des mittelständischen Bauunternehmers ist die Problematik des zurückgehaltenen Werklohns wegen tatsächlicher oder behaupteter Baumängel nicht selten existenzgefährdend. Entscheidendes Element für die Position der Bauvertragsparteien zueinander im Streitfalle ist die Gestaltung des Bauvertrages. Das Werkvertragsrecht im BGB bietet hierfür lediglich einen rechtlichen Rahmen, der durch weitere Vereinbarungen ergänzt werden sollte, um beiden Parteien gerecht zu werden.

Je sorgfältiger bereits vor dem Abschluss des Vertrages gearbeitet wird, desto genauer die Baubeschreibungen, Pläne und Zahlungsvereinbarungen gefasst sind, desto größer die Chance, auf einen streitfreien und mängelfreien Abschluss des Bauverfahrens.

Der Bauvertrag - Beratung nicht erst im Streitfall

Umsichtige Bauherren sorgen für eine fachmännische Baubetreuung während des Baus und lassen sich vor Abschluss des Bauvertrages von rechtlichen Experten im Baurecht beraten. Auf Baurecht und Bauvertrag spezialisierte Rechtsanwälte finden Sie auf www.advogarant.de.