Mietmängel

Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter entstehen oftmals dann, wenn sich Mängel in / an der Mietsache zeigen. Dabei kann es sich sowohl um undichte Fenster und tropfende Wasserhähne als auch um kaputte Heizungen und Schimmelbildung an den Wänden oder Decken handeln. Viele der Mietmängel sind baulich bedingt - sie können aber auch durch das Verhalten des Vermieters oder anderer Mietparteien verursacht und durch das unmittelbare Umfeld hervorgerufen werden. Handelt der Mieter rechtzeitig und richtig, kann er gegenüber dem Vermieter verschiedene Ansprüche geltend machen. Unter bestimmten Voraussetzungen können diese jedoch aber auch verloren gehen. Welche Rechte und Pflichten zu beachten sind, regelt das deutsche Mietrecht in den §§ 535 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Juristische Definition der Mietmängel

Mietmängel im mietrechtlichen Sinn liegen gemäß § 536 Absatz I BGB vor, wenn der tatsächliche Ist-Zustand der Mietsache negativ von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht. Die Räumlichkeiten sind also mit einem Fehler behaftet, der ihre Tauglichkeit zur Nutzung erheblich mindert oder gar vollständig aufhebt. Doch auch dann, wenn es der Wohnung an einer zugesicherten Eigenschaft fehlt oder diese im späteren Verlauf wegfällt, handelt es sich um einen Mangel der Mietsache. Dies bestimmt § 536 Absatz II BGB. Ob Mietmängel vorliegen oder nicht, richtet sich maßgeblich nach den individuellen Vereinbarungen, die zwischen Mieter und Vermieter getroffen wurden. Ersatzweise orientiert sich die Feststellung eines Mietmangels an der Frage, ob die jeweils gemieteten Räumlichkeiten zum gewöhnlichen Gebrauch taugen.

Beseitigung der Mietmängel ist Sache des Vermieters

Die Anmietung von Wohnräumen erfolgt grundsätzlich in dem Zustand, der zum Zeitpunkt der Übergabe angetroffen wird. Treten etwaige Mängel an der Mietsache auf, obliegt dem Vermieter die Beseitigung: Gemäß § 535 Absatz I Satz 2 BGB ist er für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses zur Instandsetzung verpflichtet und muss die auf der Mietsache ruhenden Lasten tragen. Den Mieter wiederum trifft die Pflicht, die Mietmängel unverzüglich - das heißt ohne schuldhaftes Zögern - anzuzeigen (§ 536c Absatz I BGB). Die Mängelanzeige kann sowohl mündlich als auch schriftlich erfolgen. Sie sollte stets eine Aufforderung zur Beseitigung des Mangels enthalten und diese unter eine angemessene Frist setzen. Aus Beweisgründen ist die Schriftform zu empfehlen.

Rechte des Mieters beim Vorliegen von Mietmängeln

Im Anschluss an die Mängelanzeige stehen dem Mieter verschiedene Möglichkeiten zur Geltendmachung seiner Rechte zur Verfügung. So kann er - die Beseitigung des Mangels verlangen (§ 535 Absatz I Satz 2 BGB) - die Miete mindern (§ 536 BGB) - die Miete zurückbehalten (§ 556b Absatz II, 2. Halbsatz BGB) - Schadensersatz verlangen (§ 536a Absatz I BGB) - den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der entstandenen Aufwendungen verlangen (§ 536a Absatz II BGB) sowie - das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 543 Absatz II 1.Alternative BGB). Waren dem Mieter die Mietmängel schon beim Abschluss bekannt und wurden vorbehaltlos angenommen, sind die eben genannten Rechte ausgeschlossen. Gleiches gilt, wenn ein Mangel an der Mietsache dem Mieter infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt blieb.

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Kommt der Mieter seiner Anzeigepflicht nach, kann er beim Vorliegen von Mietmängeln verschiedene Ansprüche gegen den Vermieter geltend machen. Obwohl die Gesetzgebung vergleichsweise eindeutig ist, sind Streitigkeiten zwischen den beiden Vertragsparteien an der Tagesordnung. Sollten auch Sie betroffen sein, finden Sie auf advogarant.de die passende Unterstützung.