Mietvertrag

Wird in der Bundesrepublik Deutschland zwischen zwei Personen respektive Parteien ein Mietvertrag geschlossen, wird von einer gegenseitigen Vereinbarung zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung gegen Miete bzw. Entgelt gesprochen. Dabei verpflichtet sich eine Partei oder Person (Vermieter) einer anderen Partei oder Person (Mieter) den Gebrauch der jeweils gemieteten Sache - oftmals im befristeten Rahmen - zu gewähren. Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter zur Zahlung einer entsprechend vereinbarten Miete. Als Mietobjekte bzw. -gegenstände gelten grundsätzlich so bezeichnete unbewegliche sowie bewegliche Sachen, die jeweils gebrauchstauglich sind. So können zum Beispiel auch Werbeflächen oder eine Hauswand vermietet werden. Der Mietvertrag ist im Rahmen des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 535 bis 580a ausführlich geregelt. Unterschieden werden muss hier allerdings zwischen zwingenden Vorschriften und sogenannten disponiblen Vorschriften, die in veränderter bzw. abgeänderter Form grundsätzlich übernommen werden können. Zudem hat der Gesetzgeber im Hinblick auf die Wohnraummiete besondere Schutzvorschriften erlassen. Hierzu zählen zum Beispiel der Kündigungsschutz oder auch die Kündigungsfristen.

Mit dem Mietvertrag befassen sich zahlreiche verschiedene Rechtsquellen

Aber auch eine ganze Reihe von anderweitigen Veträgen enthält mietvertragsähnliche oder sogar mietvertragliche Elemente. Entsprechende Formulierungen bzw. Regelungen lassen sich zum Beispiel in Bezug auf das Leihgeschäft (§ 598 BGB), den Pachtvertrag (§ 581 BGB) oder auch den Leasingvertrag (Sondervertragsform) finden. Neben dem BGB stellen des Weiteren insbesondere das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) sowie das Strafgesetzbuch (StGB) weitere Rechtsquellen, die sich mit dem Mietrecht respektive dem Mietvertrag befassen. So sind im Strafgesetzbuch zum Beispiel die Regelungen und Vorschriften zum Mietwucher (§ 291 StGB) enthalten, während im Wirtschaftsstrafgesetzbuch die Ordnungswidrigkeit einer Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) definiert ist. Des Weiteren berühren auch die jeweiligen Vorschriften zu den Mietnebenkosten rund um die Heizkostenverordnung (HeizKV) und die Betriebskostenverordnung (BetrKV) sowie in Bezug auf die Wohnflächenverordnung das Mietrecht bzw. den Mietvertrag. Zu beachten ist zudem, dass bei entsprechenden Mietverträgen über Wohnraum keinerlei Formzwang (in dem Fall: in schriftlicher Form) besteht. Aber: Wird ein Wohnraummietvertrag allerdings für eine Zeit, die über ein Jahr hinaus geht, in schriftlicher Form realisiert, so gilt dieser prinzipiell für eine unbestimmte Zeit (§ 550 S.1 BGB).

Im Mietvertrag als AGB vorformulierte Pflichten sind oftmals Streitpunkte

In einem Mietvertrag dieser Art sind zudem oftmals zusätzliche vertragliche Pflichten formuliert. So werden in der Regel zum Beispiel in Mietraumwohnverträgen Themen wie Kleinreparaturen, Schönheitsreparaturen, Schneeräumdienst, die Nutzung gemeinsamer Einrichtungen oder die Regelung der Kehrwoche geregelt. Gerade der Punkt Schönheitsreparaturen ist dabei als exemplarisches Beispiel für die teilweise verzwickte Rechtssprechung im Hinblick auf den Mietvertrag zu benennen. Prinzipiell fallen entsprechende Schönheitsreparaturen nämlich erst einmal in den Aufgabenbereich des jeweiligen Vermieters (§ 535 I 2 BGB). Allerdings kann der Vermieter diese Pflicht dem Mieter übertragen. Dies kann im Mietvertrag explizit formuliert werden und ist sogar durch die AGB möglich: Dabei verstößt eine entsprechende Vereinbarung nicht gegen den § 307 BGB, sofern ein sachgerechter Fristenplan als Basis für die Pflichten des Mieters fungiert. 

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Alleine an diesem Punkt ist zu erkennen, wie komplex und teilweise auch kompliziert sich die jeweilige Rechtslage rund um einen Mietvertrag darstellt. Weder Mieter noch Vermieter sollten durch den Mietvertrag entstandene Meinungsverschiedenheiten bzw. Streits ohne rechtlichen Beistand ausfechten. In der Regel kennen nur fachspezifische Rechtsanwälte exakt die gesetzlichen Grundlagen, die sich in einigen Fällen gleich über mehrere Gesetzesbücher und Verordnungen erstrecken. Die Erfahrung hat gezeigt, dass es sonst oftmals nicht zu einer Einigung mit Rechtssicherheit kommt. Auf advogarant.de finden betroffene bzw. interessierte Mieter und Vermieter stets themenspezifisch ausgebildete und erfahrene Rechtsanwälte, die sich insbesondere mit dem Thema Mietvertrag bestens auskennen.