Zeitmietvertrag
Die wirksame Befristung von Mietverträgen (Zeitmietvertrag) ist seit der Mietrechtsreform vom 19. Juni 2001 in § 575 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt.
Für bis zum 1. September 2001 bestehende Zeitmietverträge gelten weiterhin die alten Schutzvorschriften. Durch die neue Regelung wurde der einfache Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption und Geltung der Sozialklausel im Interesse der Rechtsvereinfachung und Rechtssicherheit abgeschafft. Es gibt jetzt nur noch den „echten“ Zeitmietvertrag, der nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit tatsächlich zur Beendigung führt und keinen Widerspruch des Mieters nach Maßgabe der Sozialklausel zulässt. Auch der Räumungsschutz nach § 721 Zivilprozessordnung (ZPO) wird dem Mieter nicht gewährt.
Ob sich nach der Neuregelung der Abschluss eines Zeitmietvertrages oder der eines unbefristeten Mietverhältnisses als vorteilhafter erweist, ist im Einzelfall zu entscheiden. Nach der Intention des Gesetzgebers soll es dem Vermieter im Interesse der Vermeidung wohnungspolitisch unerwünschter Leerstände möglich sein, Wohnräume bis zu der von ihm vorgesehenen, anderweitigen Nutzung so zu vermieten, dass er sie nach Beendigung der Laufzeit tatsächlich der beabsichtigten Nutzung zuführen kann. Für den Mieter hingegen, der in absehbarer Zeit keine Änderungen zu erwarten hat, wird primär der Schutz vor einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter während eines bestimmten Zeitraumes im Vordergrund stehen.
I. Vertragsschluss
Zum Schutz des Mieters muss die Befristung durch ein in § 575 I BGB benanntes Verwendungsinteresse des Vermieters gerechtfertigt sein. Die Gründe für einen Zeitmietvertrag sind im Gesetz abschließend aufgezählt. Eine Kumulation mehrerer Zwecke wird jedoch für zulässig erachtet. Auch eine alternative oder hilfsweise Angabe des Verwendungszwecks ist möglich.
1. Eigennutzung
An den Tatbestand der Eigennutzung sind wesentlich geringere Anforderungen zu stellen, als an den des Eigenbedarfs. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter vernünftige Gründe für die eigene Nutzung darlegt, ausreichend ist, dass sie sich als realisierbar darstellen. Der Kreis der Bedarfspersonen entspricht denen des Eigenbedarfs. Der Vermieter muss die Räumlichkeiten als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes nutzen wollen. Eine Nutzung zu gewerblichen oder sonstigen Zwecken rechtfertigt keinen Zeitmietvertrag.
2. Veränderung
Der Befristungsgrund der Veränderung erfordert eine Umgestaltung der Räumlichkeiten, die so erheblich ist, dass durch die Maßnahme die Fortsetzung des Mietverhältnisses unmöglich, mindestens erheblich erschwert ist. Danach scheiden Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten als Befristungsgrund aus. Es genügen hingegen Vorhaben, die der Mieter nach § 554 II BGB ohnehin nicht zu dulden hat. Der Abriss oder die Umgestaltung muss rechtlich zulässig sein. Die Genehmigungsfähigkeit zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses reicht aus.
3. Betriebsbedarf
Für die Überlassung der Mietsache an einen zur Dienstleistung Verpflichteten ist ausreichend, wenn die Wohnung erst nach Ablauf der im Zeitmietvertrag angegebenen Vertragszeit als Werkswohnung genutzt werden soll.
4. Mitteilung des Verwendungsinteresses
Die Bedarfsgründe sind dem Mieter spätestens bei Vertragsschluss schriftlich anzuzeigen. Dabei muss die Erklärung inhaltlich so konkretisiert sein, dass der Mieter die Verwendungsgründe als für eine Befristung hinreichend einschätzen kann. Der Fall der Eigennutzung setzt aber nicht voraus, dass die Bedarfsperson bereits namentlich benannt ist.
II. Vertragsdauer
Der qualifizierte Zeitmietvertrag sah bis 2001 eine Höchstdauer der Befristung von fünf Jahren vor. Nach der Mietrechtsreform ist keine Laufzeitbefristung mehr vorgesehen.
Wird bei Vertragsabschluss ein Befristungsgrund nicht wirksam vereinbart oder fehlt die schriftliche Mitteilung der Nutzungsabsicht, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Fällt der Befristungsgrund vorzeitig weg, kann der Mieter ebenfalls eine Verlängerung seines Zeitmietvertrages auf unbestimmte Zeit verlangen.
III. Wechsel des Befristungsgrundes
Ein Auswechseln des Befristungsgrundes für den Zeitmietvertrag ist unzulässig (zum Beispiel Eigennutzung statt Abriss). Es ist dem Vermieter jedoch erlaubt, bei gleich bleibender Nutzungsabsicht den zugrunde liegenden Sachverhalt zu tauschen (beispielsweise Abbruch statt grundlegende Instandhaltung).
IV. Auskunftsverlangen des Mieters
Der Mieter ist berechtigt frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung vom Vermieter über das Fortbestehen der Verwendungsabsicht Auskunft zu verlangen. Wird die Mitteilungsfrist seitens des Vermieters überschritten, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen.
V. Verlängerungsanspruch des Mieters
Ein Anspruch auf eine entsprechende Verlängerung des Vertrages besteht auch dann, wenn der Grund der Befristung erst nach Ablauf der Vertragslaufzeit eintritt.
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