Schönheitsreparaturen

Immer wieder stehen Schönheitsreparaturen im Mittelpunkt von Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Dies beweisen nicht zuletzt die zahlreichen Gerichtsurteile, die in den letzten Jahren zu diesem Thema ergangen sind. Unter Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten zu verstehen, die der Beseitigung von Abnutzungserscheinungen dienen, welche durch das normale Wohnen entstehen. Nahezu jeder Mietvertrag verpflichtet den Mieter zu bestimmten Renovierungs- und Reparaturarbeiten - entsprechende Klauseln sind allerdings nicht selten unwirksam.

Welche Arbeiten auf den Mieter übertragen werden dürfen

Was unter Schönheitsreparaturen fällt, hat das Landgericht Berlin bereits mit Urteil vom 11.02.1992 (Az.: 65 S 176/91) klargestellt. Danach fallen folgende Arbeiten hierunter:

• das Ausbessern von Dübellöchern an Wänden sowie in Fliesen
• das Lackieren oder Streichen von Einbauschränken
• das Lackieren oder Streichen von Innentüren, Heizkörpern sowie Fensterrahmen von innen
• das Tapezieren oder Streichen der Wände
• Entgegen dem Verständnis vieler Vermieter zählen folgende Arbeiten selbst dann nicht zu den Schönheitsreparaturen, wenn sie im Mietvertrag extra genannt sind:
• Arbeiten am Mauerwerk
• Neuverlegen von Bodenbelägen
• Reinigen von Teppichböden, sofern nicht gesondert vereinbart
• Versiegeln sowie Abschleifen von Parkettböden - Streichen der Türen und Fenster von außen - Weißeln der Fliesenfugen
• Lasieren, Grundieren und Abschleifen von Holzpaneele von Wand- und Deckenvertäfelungen(Urteil des LG Marburg; Az.: 5 S 58/00)

Hat der Vermieter im Mietvertrag keine Regelung zu den Schönheitsreparaturen getroffen oder sind diese unwirksam, so bleibt er gemäß § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) selbst in der Verantwortung. Von den Schönheitsreparaturen zu unterscheiden sind Schäden, die mit der normalen Abnutzung nichts zu tun haben und vom Mieter verursacht wurden. Diese sind auch von diesem zu beseitigen. Dazu gehören etwa Sprünge im Emaille des Waschbeckens, Bohrlöcher im Parkett oder Rotweinflecken auf weißem Teppichboden. Kratzspuren durch Hunde auf dem Parkett sind hingegen laut dem Amtsgericht Koblenz (Az.: 162 C 939/13) nicht vom Mieter zu beseitigen, da dieser Umstand vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung umfasst ist. Interessant in diesem Zusammenhang ist aber auch, dass der Vermieter vom Mieter vorgenommene ungewöhnliche Farbgestaltungen und eingesetzte Materialien nicht hinnehmen muss, sondern deren Beseitigung verlangen kann, was wiederum zu einer Art Schönheitsreparaturpflicht führt.

Wovon die Pflicht zur Durchführung der Arbeiten abhängt

Anknüpfungspunkt für die Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter muss in jedem Fall eine vertragliche Vereinbarung sein. ist eine solche getroffen, so orientieren sich die Anforderungen im Regelfall an - dem Umfang der auszuführenden Arbeiten - der Dauer des Mietverhältnisses und - dem tatsächliche Zustand des Mietobjektes

Der BGH sieht in der formularmäßigen Abwälzung der dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen keine unangemessene Beurteilung, wie er etwa mit Urteil vom 28.04.2004 (Az.: VIII ZR 230/03) klarstellte. In weiteren Urteilen (Az.: VII ZR 360/03 und VII ZR 361/03) entschieden die Bundesrichter jedoch, dass Renovierungspflichten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar sind, unwirksam sind. Die zahlreichen Urteile des BGH zeigen, dass dies bei etwa drei von vier Klauseln der Fall ist.

Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam sind

In den vergangenen Jahren haben die deutschen Gerichte u.a. folgende Entscheidungen getroffen:

• starre Fristenpläne (z.B. Streichen der Wohnung alle 8 Jahre), die nicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellen, sind nicht zulässig (BGH-Urteil, Az.: VIII ZR 361/03)
• wer als Mieter die Wohnung unrenoviert übernimmt, muss keine Schönheitsreparaturen vornehmen (BGH-Urteil, Az.: VIII ZR 185/14)
• dem Mieter darf nicht das Recht verwehrt werden, Renovierungen in Eigenleistung vorzunehmen (OLG Düsseldorf, Az.: I-10 U 66/10)
• Mieter darf nicht prozentual nach starren Quoten an Renovierungskosten beteiligt werden, z.B. 20 Prozent nach 12 Monaten (BGH-Urteil, Az.: VIII ZR 52/06)
• wird eine Malerfirma nur vom Vermieter bestimmt, muss sich der Mieter an den Kosten nicht beteiligen (BGH-Urteil, Az.: VIII ZR 285/12)
• Mieter dürfen während der Mietzeit selbst entscheiden, in welcher Art und welchem Farbton die Renovierungsarbeiten auszuführen sind. Einem Farbdiktat des Vermieters müssen sie sich nicht beugen (BGH-Urteil, Az.: VIII ZR 344/08)

Mit einem Anwalt gegen unzulässige Renovierungsklauseln wehren

Zahlreiche mietvertragliche Schönheitsreparaturklauseln in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Unwirksame Renovierungsklauseln haben für den Mieter keine Bindungswirkung. Denn die Regelungen werden nicht durch neue ersetzt, sondern entfallen ersatzlos. Die Rechtsprechung und die Urteile der letzten Jahre zeigen immer wieder, dass sich in deutschen Mietverträgen zahlreiche unzulässige Klauseln zu Schönheitsreparaturen tummeln. Sofern Ihr Vermieter dennoch auf eine Renovierung besteht, sollten Sie sich an einen Anwalt wenden. Auf advogarant.de finden Sie schnell und zuverlässig einen spezialisierten Rechtsanwalt für Mietrecht.