Mieterhöhung

Immer wieder erhalten Mieter ein Schreiben ihres Vermieters, in dem über eine anstehende Mieterhöhung im laufenden Mietvertrag informiert werden. Der Allmacht des Vermieters wird durch den Gesetzgeber jedoch Grenzen gesetzt. So sind Mieterhöhungen zwar grundsätzlich erlaubt, wobei der Vermieter jedoch strenge Formalien und Fristen beachten muss. Das gilt sowohl für den "normalen", also frei finanzierten Wohnungsbau als auch für den öffentlich geförderten (u.a. Sozialwohnungen). Zudem darf die Miete entsprechend dem Bürgerlichen Gesetzbuch nicht beliebig erhöht werden. Mit folgendem Beitrag sollen die gesetzlichen Vorgaben wie auch die laufende Rechtsprechung zum Thema Mieterhöhung im "normalen", also frei finanzierten Wohnungsbau näher beleuchtet werden.

Erhöhung des Mietpreises hat seine Grenzen

Prinzipiell darf ein Vermieter den Mietpreis dann erhöhen, wenn er die Wohnung modernisieren lässt oder aber die Mieten im Laufe der Zeit in der betreffenden Umgebung angestiegen sind. Im Zusammenhang mit der allgemeinen Mietpreisentwicklung ist in § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt, dass die Miete höchstens auf den ortsüblichen Satz angehoben werden darf. Als ortüblich gelten hierbei die Mieten, welche durchschnittlich im Rahmen der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in derselben Gegend erhoben wurden. Das Gesetz verlangt, dass über die Mieterhöhung schriftlich zu informieren und diese zudem detailliert zu begründen ist. Für gewöhnlich legt der Vermieter zur Begründung eine Kopie des Mietspiegels bei und erklärt, wo er die Wohnung des Mieters hinsichtlich Ausstattung, Baujahr, Lage und Größe einordnet. Verschickt werden muss der Mietspiegel allerdings dann nicht, wenn dieser bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung frei zugänglich ausliegt. Den Mietspiegel ermitteln Gemeinde und Städte, indem sie alle vier Jahre im Rahmen einer Umfrage den durchschnittlichen Mietpreis in den unterschiedlichen Ortsteilen erfragen.

Gibt es keinen Mietspiegel, wie dies in kleineren Gemeinden oft der Fall ist, kann die Mieterhöhung auch durch Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen begründet werden. Diese müssen bereits die Miethöhe aufweisen, die auch der Vermieter künftig verlangen möchte. Vergleichbar heißt nicht gleich, sondern ähnlich hinsichtlich Größe, Lage und Ausstattung. Die Vergleichswohnung muss konkret benannt werden, sodass der Mieter den Quadratmeterpreis sowie die Ausstattung selbst in Erfahrung bringen kann. Ein Recht zur Wohnungsbesichtigung besteht jedoch nicht. Wird ein Aufzug eingebaut oder ein Balkon angebracht, dürfen diese Modernisierungskosten gemäß § 559 BGB gesondert auf die Miete aufgeschlagen werden. Laut Urteil des Bundesgerichtshofs vom 03.03.2004 (Az.: VIII ZR 149/03; Az.:VII ZR 151/03) zählen grundsätzlich auch energetische Sanierungen dazu, selbst wenn die Aufwendungen hierfür die eingesparten Heizkosten deutlich überteigen.

Miete darf nicht beliebig oft steigen

Ist der Mietvertrag erst einmal abgeschlossen, darf die Miete im ersten Jahr nicht erhöht werden. Erst nach Ablauf dieser Frist ist eine Mieterhöhung zulässig, jedoch nicht zu sofort, sondern unter Beachtung einer Frist von weiteren 3 Monaten. Tatsächlich darf die Miete demnach erst 15 Monate nach Einzug angehoben werden.

Bei längeren Mietverhältnissen gilt für Mieterhöhungen ähnliches: So darf die nächste Mieterhöhung frühestens nach Ablauf eines Jahres nach der letzten Anhebung angekündigt werden, abermals unter Berücksichtigung der 3-Monats-Frist. Die einjährige Frist gilt allerdings ausschließlich bei Mieterhöhungen, welche sich an die ortübliche Vergleichsmiete anlehnen. Geht die letzte Mietsteigerung hingegen auf Modernisierungsmaßnahmen zurück, kann ungeachtet dessen zusätzlich eine Anpassung an die ortsübliche Miete erfolgen. Im Rahmen der Anpassung an die ortübliche Vergleichsmiete darf die Miete binnen drei Jahren um nicht mehr als 20% steigen. Mögliche Erhöhungen wegen einer Modernisierung bleiben hierbei außen vor.

Im Rahmen der sogenannten "Mietpreisbremse" ist es den jeweiligen Landesregierungen bei Neuverträgen erlaubt, den Mietanstieg in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen. Derzeit gilt diese Rechtsverordnung etwa für Hamburg, Berlin, München sowie viele weitere bayerische Städte. In Berlin erging hierzu im Juli 2014 ein Urteil des örtlichen Landesgerichts (Az.: 67 S 121/14). Vereinzelt wird in Mietverträgen auch eine sogenannte Staffelmiete vereinbart. Dies bedeutet, dass sich die Miete jedes Jahr um einen bestimmten Betrag erhöht. Ein Hinweis auf die Vergleichsmiete ist dann ausgeschlossen. Auch in diesem Fall darf die Erhöhung innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20% ausmachen.

Welche Rechte dem Mieter bei einer Mieterhöhung zustehen

Der Vermieter hat die Pflicht, den Mieter über die Mieterhöhung 3 Monate vor dem Inkrafttreten zu informieren und dessen Zustimmung einzufordern. Ablehnen darf dieser allerdings nur dann, wenn die Mietsteigerung nicht rechtmäßig ist. In diesem Fall darf der Mieter Einspruch einlegen. Stimmt der Mieter weder schriftlich noch mündlich zu, kann der Vermieter die Zustimmung innerhalb von drei Monaten (sog. Überlegungsfrist) nach Ablauf der Zustimmungsfrist einklagen. Der Mieter kann seine Zustimmung auch durch mehrmalige Überweisung des neuen Mietpreises erteilen, wie das Münchener Amtsgericht in seinem Urteil vom 14.08.2013 (Az.: 452 C 11425/13) bekanntgab.

Dem Mieter steht bei einer Mieterhöhung prinzipiell ein Sonderkündigungsrecht zu. Von diesem Recht kann der Mieter nur innerhalb der Überlegungsfrist Gebrauch machen, unter Berücksichtigung einer Kündigungsfrist von 2 Monaten. Wichtigste Fakten zur Mieterhöhung - Mieterhöhung ist frühestens 1 Jahr nach Einzug zulässig - es gilt eine Frist von 3 Monaten - Die Miete darf i.d.R. nur in Anlehnung an die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden - Der Preisaufschlag darf innerhalb von 3 Jahren höchstens 20% betragen - Die Mieterhöhung bedarf der Zustimmung des Mieters - Dem Mieter steht ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von 2 Monaten zu - Darüber hinaus dürfen Modernisierungskosten auf die Miete übertragen werden, ohne dass es der Zustimmung seitens des Mieters bedarf.

Beratung und Hilfe vom Anwalt für Mietrecht

Mieterhöhungen sind grundsätzlich erlaubt. Doch häufig werden hierbei Fehler begangen, sodass eine Mietpreisanhebung längst nicht immer den gesetzlichen Vorgaben genügt. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Vermieter die Zustimmung des Mieters nicht einholt oder keine bzw. ausreichende Begründung gibt. Darüber hinaus werden auch Fristen sowie Höchstgrenzen oft nicht beachtet. Einen häufigen Streitanlass stellen zudem Instandhaltungsmaßnahmen sowie energetische Modernisierungen dar, zumal der Vermieter längst nicht alle Aufwendungen der Miete aufschlagen darf. Sollten Sie an der Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung zweifeln oder möchten Sie sich über Ihre Rechte informieren, so empfiehlt sich die Beratung durch einen Rechtsanwalt.

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